千百年来,人类对财富的追求从未停止脚步。

以科技、知识和技能为核心的新一代创富者、以先进技术和理念管理财富的领军者,以及高尚品质生活的创造者们,逐渐成为新财富时代的源源动力。我们追寻他们的脚步、感知财富的脉络,洞见财富的秘钥,从而发现财富的“新大陆”。

我们决定以“财富进化论”的名义,对新财富的起源、发展和演变进行一次科学性、独立性和实践性的年度论辩和论证。这是中国首次举办的年终财富大秀和大赏,致力为公众提供科学可实践的创富方法论、先进的财富管理思维和高尚的生活方式。

以下为2020年终财富大秀·财富进化论会议上佳兆业商业集团主席兼总裁岳耀磊的精彩演讲实录,由云现场整理。

 

  大家好,我们是做城市更新和房地产起家的,是施总刚刚讲的最不齿的一个投资板块业务。

   商业板块是佳兆业2004年开始做这个事情,今天做一个关于发展趋势和价值投资的分享,我特别深的感触是走错了会场,做我们这个行业的会场里好像还没有。今天借此机会抛砖引玉,同时把我们行业的特性跟大家做分享。

   看到这个论坛叫“创富者论坛”,我内心有点虚的,我们这个行业好像在创富方面不是特别明显,能力不是特别有优势的,除了万达王健林先生以外。

   我们行业的特性相对比较清晰,重资产、长周期、慢回报。商业地产有别于别的板块,资金投入量相对比较大。从我们自身介入板块来讲,一般都是十几个亿以上投资。

   第二,从我们拿地开发建设,最后到整个金融运营阶段,都要2-3年左右的时间,整个周期显得比较长,更可怕的是我们回报率,从目前资产管理的角度来看,3年做到6个点的资产回报率已经算是非常优质的资产了。但是我数遍了整个行业里面,能够做到这样资格的资产,其实是屈指可数的。

   这个行业本身是一个非常有难度、难运作的行业,除了这三个特点以外,我自己总结过,这个行业还有一个非常强的属性,人员的流动性非常快的。我经常跟我们老板讲一个理念是,如果你对未来越有信心,就得对现在越有耐心,因为这个行业是急不得的。

   大家知道做房地产的老板一般缺少耐心这个东西,这个行业挣的是一个辛苦钱。有一个问过我,为什么做这个行业这么多年还能坚持下来,看中了它哪些点?比如我们选址好一点、设计优一点、品牌组合加一点、租金收入高一点、服务还要好一点,我说这些一点一点才构成了整个完整商业地产项目,但是能做到这一点的项目又有几个,实际上非常少。

   今天上午我看了一下上海新天地这个项目,感受比较深。做产品跟做作品区别蛮大的,能够具备做作品的公司又有几个呢?今天上午听到大家在分享,包括张总在分享这件事情,以及主持人在说不是投资股票,是投资企业。但企业做的是什么?持续为客户创造价值,才是最主要的。

   我们做商业地产的行业属性决定了我们是To B和To C的业务,我们服务消费端的合作方(租户)和我们衣食住行息息相关的,我们基本上和各个行业建立比较深密的相爱相杀的关系。

   我们服务的是消费者,大家在疫情之后对消费这件事情提的更多了,我们常年做这个事情,大量服务消费者,疫情之后对于消费趋势的变化。

   这个行业的优势我总结了三点。

   第一,优势。我们服务了很多客户,涉及各个端口的领域,我们对于消费趋势的变化,敏锐度相对较强。

   第二,资源的建设。VC、PE跟我们聊过,你们这个行业对于消费端的机会,哪些点比较好?我个人会分享一些案例,我们十几年前包括接近10年前,刚才说的我一个很好的朋友最初创业的时候我们俩认识,我说你接不接受,我个人投资给你,他一直抗拒这件事情,在他成功几年以后探讨过这件事情,我问他投资这件事情的时候,他一直问我,如果你是用公司的名义跟我谈这件事情我立马让你入股,我当时确实没钱。我错失了很多资源,尤其对于消费端资源的把握,我们走在前端的。

   第三,商业地产的建设。我们是一个空间运营者,提供的是一个相对复合的组合型空间,有各种类型的商户组合,我们提供的资源,随着企业走到一定规模之后,可以给合作方提供的渠道多种多样。

   我认为商业地产在消费趋势的判断、渠道的提供商有自己相应的优势。

   怎么解决重投资、精运营、慢回报这个问题,好就好在我们的规模不算太大,在战略转型和战略制定的过程中,以及消费变化的时候,我们做了相应调整。今天想给大家分享一下我们在商业地产这个板块做的一些路径的探索以及我们对于未来这个行业走向何方的判断。

   我们聚焦在商业地产板块,有传统百货、一站式购物中心、主题式购物中心、策展式购物中心。我认为万达在这块做了非常突出的贡献,用统一的模式在极大的城市化快速发展的进程中提供了新的消费模式做选择,我认为这是对我们这个行业而讲是最大的突破。

   从一站式购物中心细分到主题式购物中心、策展也好,都离不开“购物中心”这四个字。购物依然是重要的点,大家看到的商场50%的比例其实已经提升到50%的比例是餐饮了,大家到商场的消费基本以餐饮、购物、娱乐,包括孩子娱乐的消费为主。实际上真正到购物中心来做零售端消费的驱动力也好,或者是现象也好,占的比例越来越少的。这是我们行业中遇到很大的问题。

   未来的趋势怎么走?第一从资产的角度来看,从传统的商业运营板块过渡到资产管理板块,这是不可逆的趋势。今天大家提到房地产板块,商业地产脱离不开房地产板块,我本身从房地产公司做商业地产这个板块。我们本身对这件事情的理解应该回归到居住的本质上去,对于房地产业务而言,我们对于资金的依赖性相对比较重,在这样的前提下,又被严格管控的时候,房地产遇到的困境比较大。

   往前推前15年左右,大量房地产的商业是一个模式,我们用快速周转的房地产利润养房地产板块,那时候我们做一个相对粗放式的,5年前就开始提出房地产走向白金时代的时候,房地产业务基本向两个方向转型,一个是做精细化运营,我们对全链条的管理提升综合管理能力,向管理商要效益,严格控制我们的投入和产出,提升我们的利润率。第二个方向向多元化转型,通过多元化转型,提供更多配套服务,完善以房地产为主业的业务,提升价值。

   大家对投入和产出追求更多回报率的时候,从商业运营到资产管理运营这件事情成为一个大逻辑和不可逆的趋势。其实我们这个行业做未来最有价值的板块,应该从商业运营板块过渡到资产运营板块,我们理解的资产管理跟今天大家讲的还是有一些区别。

   从资产管理角度,应该属于投资人和运营商整个中间过渡环节,掌握投资人投资诉求,同时满足投资回报率的要求,同时对商业运营的各个环节有清晰地把握,来管控整个环节。这个板块应该是我们这个行业未来最重要转型的点。

   挣的是什么钱?投入和退出增值的钱,我觉得这是资产管理核心的利益点。我们需要为投资人把资产的升值做出来,同时设定好未来退出的路径。

   现实的情况蛮残酷的,包括最近提“资产证券化”这件事情,我们2016、2017年尝试做这件事情,遇到一定的难度。

   投资退出现状:

   市场:以传统融资、ABS、CMBS、类REITs为主。

   政策:因税收及法律政策,REITs发展短期受限,未来可期。

   前提:通过良好的资产运营管理,打通商业“投融管退”资本运作全链条。

   在这件事情上,我们碰到了非常多的瓶颈。这个事情回过头来说到,目前我们在行业内比较推崇像凯德,凯德的退出,这件事情走的非常通,在国内来讲,在这条逻辑上走得通,能够有强大的体系支撑你做运营管理,同时实现好的收益,再实现退出的公司,目前来看比较少。

   少的原因很简单,能力。能力是非常关键的一件事情,包含了比较复杂的因素。我自己理解的能力包括了体系、管理、团队,同时包括了资产本身的位置。

   包括我们这个企业,我2016年接手这个企业以后,做了非常多时间的研究,尤其在战略方面做了大的调整,花了比较多的时间做调整。这个行业走向一个宾客艰难的处境,10年说它是朝阳行业,5年我就觉得这个行业要走下坡路,只是没想到移动互联网时代来的这么迅猛,最近我们也在尝试做直播,做线上运营这方面的工作,如果你不能改变自己,只能被人家淘汰。

   我们在做策略研究以及战略方向上做了比较多的思考,同时做了相应的动作。好就好在我们是一个做实业的公司,还能经得起尝试。

   两条路给大家做一个分享。

   第一,社区商业这条路。这个逻辑在前年的时候已经有很多的企业在提出社区商业是未来商业地产投资一个非常重要的板块,其实大的逻辑应该是这样理解,除了从面积也好、存量也好,最主要的是大家消费观念的变化。从这两年大家看消费者的趋势,年轻的消费者变得越来越懒,我们做过很长时间的研判,未来大概率年轻人的社区消费,尤其是就近1-3公里之内的消费占比占到整体消费的50%左右。这样有距离的优势,能够提供相对完整的服务,同时又能够给他提供相应服务,平时提供多黏性服务整个的商业模式,应该是有存在的机会。

   从这个点上来看,我们在深圳和广州做了比较多的尝试,因为我们大量的资产,尤其是持有性的资产在广深两地,我们觉得商业地产的优势不仅是作为黏性的流量入口。本身这条赛道上能够做的公司并不是特别多,这种项目要有一定的体量和规模才能在赛道里面跑出来。同样具备这两个条件的城市和公司相对比较少。

   第二,作为这条赛道上的产品,能够做成型,同时又能产生黏性和高频次消费整个的业态,在现在消费趋势下呈现了非常多增量的趋势,我们做了非常多的尝试,也有具体成本的考量。我们经营的业态规避了一些大型的业态,引入大量高频次、黏性的消费频次的业态,所以我们整体出铺率、经营状况比我们预期要好。

   从未来的角度来看,社会商业这条赛道应该从商业地产投资角度来看,是比较有投资价值的一条赛道。

   第二个是存量资产改造,佳兆业是做城市更新出身的,我们基因带有存量资产改造的基因。我们做的第一个项目就是存量资产改造项目,是图片上大家看到的这个项目,在广州,总共体量是38000方,租金和管理费一年收入在1.1-1.2个亿之间,ROI接近14%,整体回报率比较好。

   在这之后我们做了类似4个存量资产的项目,有几个点值得跟大家分享一下。

   第一,从城市的进程来看,大量的项目进入了存量的时代,随着城市的发展以后,商圈的转移在10年前或者5年前来看,非常好的项目已经出现了衰败期。因为调整的不及时,因为没有跟上消费趋势的变化,这些项目遭到非常大的打击,基本已经在衰退。在这件事情上我们盘了大量城市的项目,运作了4-5个项目。

   存量资产的盘活其实是有价值的,投入相对较小。

   二是对于团队运营能力要求比较高。

   三是对于消费者心态的把握,这是非常重要的能力。

   在这点上我们连续做了5个项目,从我们自己研判的大量城市来看,有非常大的空间。我们进入了一些省份,深耕了一些城市,相对高收入、强人口的城市有非常多的机会进入,当地的投资消费非常少。二是当地商业模式处于相对比较落后的阶段,在这样的状况下,我们去年进入一个省份,一口气收掉5个项目,从今年开的两个项目来看效果反馈非常好。

   这种项目回报率比我们做一线城市的某些项目还要高的,我们也会加快这块的投入。

   最后讲一下“商业+金融”,也是我们做的一个新的模式的尝试。

   1.提升商业活力;

   2.实现快速退出;

   3.拓宽投资渠道。

   今年我们有一个项目已经在运作,整体反馈相对比较好,我们希望这样类型的,在存量资产上找到市场好一些好的机会,能够跟金融机构做一些合作,通过我们的能力和品牌植入,实现快速退出和溢价,这是我们觉得未来非常有机会,也是希望能够更多尝试的可能性。

   谢谢大家!